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疫情三年,谁还在香港“勇敢”开店?| 重读香港|即时看

作者:new01 来源:商业金字塔2023-02-01 10:00:16

撰文/愚完 主编/付庆荣

微信排版/熹尼

头图 来源/摄图网


(资料图片仅供参考)

封面图来源/ 小红书@NB香港站

编者按: 如歌岁月中的香港商业,正在回归。它有起落,但奢华、烟火味犹在,多样化、国际范不减。【重读香港】系列,关注大湾区宏大叙事下,香江商业多元、有趣、变化中的闪光点。 此篇为香港品牌“回归记”。

封关三年,通关五日。香江风声,暖意袭来。 1月13日,K11创始人郑志刚在微博上写道: “很开心听到通关的消息,2022年我们一直在做努力和准备,中国香港 K11 Art Mall 紧贴‘Z 世代’潮流,备受本地及国际创意品牌的欢迎。” K11 Art Mall,点名被赞。在刚过去的圣诞、元旦,这座出租率100%的商场,销售额、客流同比双位上升,单日客流创近十年新高。 40个新租户,及一批在疫情下稳定续租的老商户,撑起了 K11 Art Mall迷人的品牌组合,网罗着数万通关后的首批游客。 图片来源/微博@Adrian郑志刚 飘摇在疫情风暴中,香港的“购物天堂”光环黯淡了不少。奢侈大牌,排队离场;租金暴跌,空铺难填;食肆倒闭,珍宝海鲜舫沉沦。 但在充斥着唏嘘声的“主线”中,却有一条大大小小品牌逆势拓店筑起的“暗线”。它们是香港商业穿越风暴之韧劲,活力回归之底牌。 通过恒隆、太古、九龙仓、新鸿基、新世界5大港资年报数据,以及公开报道资料,商业地产头条整理了一份疫情三年香港新开店品牌名单。 这近300家新店,虽只是个小切面,却可清晰看到:疫情三年,有三类玩家还在香港“勇敢”开店—— 来去自如的欧美奢侈品牌、逆势奔走的日资品牌、立于复苏潮头的本土品牌 。 这份勇敢,非“鲁莽”之举,皆有理可循。

附:疫情三年香港新开店品牌清单表

点击下方名片, 关注 回复“ 香港新开店品牌 ”即可获取 01 “来去自如”的欧美奢侈品 集体撤退,花样回归 过往三年,疫情叠加社会事件影响,欧美奢侈品大牌在港门店调整频繁。它们曾集体撤退,终因各自的战略选择,而呈现花样回归之态。

出走众生相:

租金太贵、失去信心、门店重整

奢侈品集体出走,一度是香港失守“奢侈品购物天堂”的重要侧写,而出逃戏码的集中发生地是寸金寸土铜锣湾。 这里平均商业租金曾连续3年位列亚洲第一,并在2018年超越纽约第五大道登顶全球最贵商业街。 游客不来,在地消费不佳,华丽丽的 奢侈品牌也扛不住铜锣湾租金之“贵” 最先“润”的是 Prada ,吃不消900万港币月租,2020年其位于铜锣湾罗素街的香港最大旗舰店租约未到提前闭店;2021年,同样扛不住月租金800万港币, Burberry 也关闭了其罗素街旗舰店;同年,减租未果, LV 关掉了时代广场门店,当时月租金500万港币...... 于奢侈大牌而言,高租金不可怕,撤退的根本“心结”,是疫情下香港零售环境的持续恶化。 香港海港城主动降租50%都留不住Valentino 即是力证。 当然, “出走的大牌”并非只有撤退这一路数,还有腾笼换巢者,一如 Hermes :趁着疫情空档期,闭店纯粹只为了门店搬迁、扩建重装。 在Cushman执行董事兼零售服务主管Kevin Lam看来, “奢侈品零售市场在过去几年经历了根本性调整,奢侈品牌关闭门店是对此前过度扩张战略举措的优化。” 这种因时而变的“战略优化”,在香港开始进入复苏期后,则具象为一批奢侈大牌“蹬蹬蹬”回归。

强势回归: 玩法各异,优质商铺update

租金触底,疫情平稳,2022下半年以来,集体嗅到复苏气味的奢侈品在港新动作不断—— 旧店重开、快闪吸睛、祭出新店,一众熟悉的大牌面孔活成多种新鲜姿态 “卷土重来派”,扩建翻新、优化铺位 告别铜锣湾1年后, Fendi 于2022年重返铜锣湾时代广场,落位二楼中庭Louis Vuitton原址,毗邻香奈儿,位置较之前更优。

图片来源/小红书@行车距离三米

奢侈品扩店/迁铺的玩法在太古广场、海港城等多家购物中频繁上演,2021年,海港城内有超过6个奢侈品店焕新重开,包括 Max Mara、Alexanderwang、Loewe、Maison Margiela、Van Cleef & Arpels 等。 “轻盈回归派”,锚定快闪、展览等灵活短租形式 2021年, LV 在毕打行大厦两层店铺中举办了Objets Nomades系列展,展出家具和家居用品;2022年, Tiffany & Co. LVMH集团旗下高端酒品牌 Hennessy 都将品牌活动的亚洲首站带到香港; Marni、Burberry、Montblanc 等也在港举办重磅全球或地区性活动。 LV Objets Nomades系列展,图片来源 / 小红书 @夏洛特Charlotte 奢侈品租赁方式,随之而变。2021年,仲量联行香港分部的零售主管唐伟乐透露: “我们已经确认几笔大品牌的交易,在中环和铜锣湾占据1000平方英尺(约93㎡)到10000平方英尺(约929㎡)的空间,租期从10天到3个月不等。” 快闪能有效利用空间,交出与品牌精神契合、有话题热度的答卷,或拉动品牌季度系列销售, 这种灵活的商业形态成为奢侈品应对不稳定外部环境的生存策略 “祭出新店派”,门店能级更高、从街道涌向mall 2022年,一众奢侈品大牌的高能级新店落地购物中心—— Dior 在海港城开设了全港最大旗舰店;同样位于海港城的 CASA LOEW E 、 Miu Miu 也是双层大店; Alexander Wang 在港威商场拿下近一千呎门店空间,开出全新体验式概念店; Gucci 置地广场新店举办了隆重开业活动,邀请张曼玉前往门店打碟的相关话题在社交平台被热烈讨论。 正如世邦魏理仕香港执行董事兼研究主管Marcos Chan所言, “香港奢侈品零售行业的格局已经发生不可逆的变化,奢侈品牌在香港的业务重心正在从商业街转向购物中心。” 正如世邦魏理仕香港执行董事兼研究主管Marcos Chan称。 变化背后的要因,在于过去名店林立的黄金街道贵气不再 ——香港铜锣湾、尖沙咀、旺角等繁华地段隔三差五就有店铺拉“执笠 (关门) 大平卖”横幅,罗素街上诸多奢侈品店则被口罩、廉价服装和运动用品特卖场等廉租店所取代。

罗素街一角,图片来源:小红书@NB香港站

从出走到归来,无不透露一个信号:奢侈品从未放弃香港市场。实际上,经过两年调整后,香港奢侈品零售2022年初起就逐渐止跌,基于此,部分购物中心业绩回温。正是靠着这份“钞能力”,奢侈大牌们才能进退自如。 02 逆势奔走的“日资品牌” 新餐饮集体抄底,堂吉诃德连连加码 欧美大牌,来去如风;低调日系玩家,则俯冲抄底香港。 以业态品类和行为轨迹分类,它们分别是“集体行动”的日本新餐饮品牌、连连加码的日资零售前辈

开店即火、频频排队, 日本新餐饮集体抄底

日料,向来是香港异国料理中的主流角色。2020年以来,一批新入场的日本餐饮品牌在港掀起新一轮和风。 2020年,铜锣湾百德新街上, 日本清酒藏所SAKE SAN 开业爆火,被港人称叹清酒爱好者必到之地;同年,日本京都人气甜品店 Pancake专门纱织 登陆铜锣湾,招牌日本和粟纱织秒售空,在香港美食平台open rice上有高达6500+收藏。而在日本与台湾知名度颇高的 上村牧场 于2021年开进时代广场,凭自家牧场产的A4萨摩黑毛和牛圈粉无数...... 集体入港的日料品牌,中高档价位见多,热衷布局以本土中产为目标客群的中高端mall 。在这里,愿花费千元寻一份正宗口味的刁钻日料爱好者不在少数。 open rice上的高赞分享,“(日本清酒藏所SAKE SAN)虽然主打清酒,但是这里的食物也很高质,omakase套餐每款食材都很高质很新鲜,完全对得起价钱。” 高端范走俏,寿司郎等平价日料亦在港刮起旋风 。从小看日漫、卡通等日本流行文化影像、读物长大的香港人,高频消费性价比日料。香港市民Estrella女士向商业地产头条表示, “香港人真的很喜欢吃日料,寿司郎、一兰拉面这些人气日料,都是天天爆满,排队几个钟那种。” 此外,便捷的日料便当也迎合了香港人忙碌的生活节奏和饮食习惯, “很多上班族不做饭,像‘争鲜’这些寿司店,一到晚上下班时间,就被抢光光。”

2021年9月3日,寿司郎坑口店开幕,早上9点已人山人海,大排长龙 图片来源/寿司郎

高需求刺激外,新日本餐饮品牌积极入港的另一动因,是 将香港视为进入内地市场的跳板 如同日本贸易振兴机构(香港)所长高岛大浩所言,这些行业 “为了积累进驻中国大陆的经验而来香港的情况越来越多” ,以 “抓住新冠疫情下不能去日本的人的需求”

低成本拓店、灵活选址,堂吉诃德连连加码

2019年,堂吉诃德高调入港,循环播放的魔性音乐、压缩式陈列的“小偷市场”、以尾货和微瑕品为核心的独特商品组合,寻宝氛围拉满。 入港即火,堂吉诃德同样吃了日资品牌在港的红利。品牌香港门店的一位促销员Cherry表示,由于封关,很多人无法出去旅游,而香港人又尤其对日本情有独钟, “他们就将出门旅游的渴望转变成消费的动力,在日本超市购物、消费,直接带火了这个品牌。” 飙升的消费热情,叠加地缘优势, 堂吉诃德充分践行“高喊机会主义,抄底优质店铺”的拓店哲学,2019年至今已在港开出10店 以低价盘下奢侈品、快时尚退租的中心地段优质空铺,是唐吉诃德的加码策略 。 据报道,2020年7月,堂吉诃德开业的 铜锣湾名珠城店 ,共四层,月租仅100万港元,比原租户HMV唱片旗舰店下降超三成;2020年10月开业的中环 100QRC店 ,月租仅120万港元,较前租户东方表行租金 (220万港元) 下降逾四成;2022年斥逾百万元,租用荃湾嘉民达力中心两层接近8.8万平方呎的工厦楼面,扩充其 物流仓储空间 ,租约年期长达十年。 堂吉诃德中环店,图片来源/品牌官网 抄底旺铺的堂吉诃德,在门店打造上则尽显 因地制宜之战术 。针对东南亚市场推出的门店 “DON DON DONKI”主打高质量日本产品和日式餐饮 ,门店面积约2000-2500㎡,有12000-15000个SKU,且顾提供现制堂食。这些门店80%销售额来自食品 (日本多数门店约30%) ,包括果蔬、鱼肉类、季节性食品等。 PPIH门店分布 , 来源/PPIH官网(2022.09) 在香港,唐吉诃德还特别推出了以寿司、和牛为主题的餐饮+零售模式,经营利润率高 。去年8月,其宣布在黄埔花园店内供应 台湾、马来西亚热卖的和牛串 ;10月,于荃湾海之恋商场开设了 全球第一间寿司餐厅「鲜选寿司海之恋店」 ,以“日本鱼市场与海底世界”为主题,定期举行不同餐饮娱乐活动,如鲜鱼解体及炙烧表演等。餐饮业态人气甚至不输零售,Estrella表示, “逛过几次堂吉诃德的日料餐厅,都很热闹。” 敏锐的抢铺嗅觉、灵活的门店策略,堂吉诃德香港业务占了海外半边天。据堂吉诃德母公司PPIH的2021财年数据,香港为亚洲区收入贡献最多者,增长了209.07亿日元 (远超过次名新加坡的增长54.95亿日元) 。2022财年数据中,香港业绩虽未具体披露,但仍被重点指出 “Sales of restaurant & retail format are strong” 03 复苏潮头的“本土品牌” 有人首进试水,有人低谷反弹 通关畅行,香港加速复苏。瞅准探底的租金,以李宁、Manner为代表的首进香港的试水派,以及以I.T为代表的低谷反弹派,以立于复苏潮头之姿全速前进。

首进试水派:

Manner小步入场、李宁霸气归来

2022年11月, Maners coffee (由于品牌名称注册问题,Manner进入香港使用的名字是Maners) 围挡出现在香港铜锣湾世贸中心,尽管没有任何宣传预热,小红书上相关帖子还是引起了热议。

小红书上,不少香港网友高呼期待,其中一条高赞评论为:“Manner应该改中文名,叫我卷死你们” 图片来源/小红书@Wyatt Tang

在上海,“高品质+性价比”的Manner,证明过自己的影响力,忠粉扎实,销量突出,盈利能力亮眼。眼下进驻香港,瞅准的是试水绝佳时机—— 一方面,铺优价低。如同香港美联旺铺高级区域营业董事陈起所言, 疫情为小本经营的咖啡店带来更多商机,尤其不少本土咖啡店,可以较低价承租市区地段 。Manner香港首店,正符合其城市核心商圈、成熟标志性商业选址的要求,铜锣湾商圈及写字楼的白领是理想目标客群。 另一方面,高性价比餐饮品类受宠。一位在香港从事餐饮业人士观察发现, “香港的咖啡市场从过往中高价位,到近年来多了一些低价咖啡店” 。这对于小店模式、定价较低的Manner而言,优势很大。 相较于各方面条件都适于小步入场的Manner,李宁的此番试水更显勇气。 去年12月, 李宁 香港首家旗舰店开业,立于尖沙咀广东道,与PRADA隔街相望,硕大红色logo衬着银色反光外立面。实际上,这是李宁二次入港,2009年其曾在尖沙咀租下1900平方呎店铺,月租45万港币,次年因业绩不佳关闭。 图片来源 /李宁官微 这一次,李宁以月租200万港元拿下新港中心逾7000平方呎复式铺,霸气归来,人气不小。不少小红书网友自发帖,“香港终于有李宁了”“工作日店里光顾的人也不少”。 如果说,日本新贵们是以香港为跳板,跳向内地;那Manner、李宁此番入港,则有 以香港为跳板,试水出海的考量 毕竟作为国际大都会,香港是中国连接世界的重要窗口,更早之前,湊湊正是以此拓展海外市场—— 2019年,湊湊开出香港首店后,在港门店一路高增至8家 (截至2022年) ,并于2022年初开出首家新加坡门店

低谷反弹派:I.T集团凭“1+N”模式高速拓店

一度在内地失势 I.T 借着香港零售销售加速回暖,于今年初,一口气在香港置地广场新开七家品牌店,分别为街头服装品牌集合店 EXI.T 、合作代理的 AMBUSH、Mihara Yasuhiro NEIGHBORHOOD SOPH. VETEMENTS 品牌专门店,以及 mastermind vs A BATHING APE 联名店。

图片来源 /I.T Facebook

近年来,在潮流赛道洗牌、品牌退市等内外因素影响下,I.T集团几受冲击,但凭 直营、独家代理、合资等多元打法 ,无形中筑起了一条护城河,且能以弯道超车之势实现低谷反弹 强大品牌矩阵背书下,I.T集团与香港置地、华润置地等商业地产巨头抱团而行,落地标杆明星mall, 以“1+N”模式 (“1”指的I.T集合店,“N”代表I.T集团合作的国际品牌或自营品牌店铺) 打造品牌店面群 。 除了此次在港7店齐开, 2022年末,I.T以代理的方式在前滩太古里也引进了AMBUSH、CDG POCKET、Rick Owens以及BAPE CAFE多个中国内地首店 。 图片来源 /I.T 官博 往后,随着中国成为全球时尚行业的焦点,抢占中国消费者成为多个海外品牌的重要课题。作为国内消费者时尚启蒙者,I.T的拓店势头或再现凶猛。 可这种“凶猛”,需要时间来过渡和沉淀。立于复苏潮头的品牌们,嗅到了机会,但绕不过事实—— “(香港)目前总体还是萧条,见到很多大牌子关店,很多平价商场的店铺也关得七七八八。” 在国际金融、港口优势被新加坡追赶,内地多城崛起而遭威胁之下,属于香港的“传统优势”已经被削弱,身处一个截然不同的宏观经济环境中,其回血之路必定漫长而崎岖。 但,要相信: “香港还是个香饽饽,不至于不回来,哪怕很难回到那个辉煌时代。” 推 荐 阅 读

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标签: 堂吉诃德 商业地产

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